Jenis-jenis Hak atas Tanah
PERDATA
Pendahuluan
Tanah mempunyai kedudukan penting dalam kehidupan masyarakat Indonesia. Hak atas tanah diatur melalui berbagai peraturan perundang-undangan dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) sebagai landasan utamanya. Hak atas tanah pada hakikatnya merupakan hubungan hukum antara subjek hukum dengan objek berupa tanah, yang memberikan kewenangan tertentu kepada pemegang hak untuk memanfaatkan tanah sesuai dengan sifat dan tujuan pemberian haknya. Berdasarkan Hak Menguasai Negara, UUPA menetapkan berbagai jenis hak atas permukaan bumi yang disebut tanah. Hak-hak ini dapat diberikan dan dimiliki oleh orang-orang, baik secara perorangan maupun bersama-sama.
Pembahasan
Klasifikasi Hak Atas Tanah dalam UUPA
Berdasarkan Pasal 16 ayat (1) UUPA, sistem hukum agraria Indonesia mengenal berbagai jenis hak atas tanah yang dapat diklasifikasikan menjadi tiga kategori utama:
Hak Atas Tanah yang Bersifat Tetap
Hak-hak ini akan terus ada selama UUPA masih berlaku atau belum dicabut dengan undang-undang baru, meliputi:
Hak Milik
Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Pakai
Hak Sewa untuk Bangunan
Hak Membuka Tanah
Hak Memungut Hasil Hutan
Hak Atas Tanah yang Akan Ditetapkan dengan Undang-Undang
Kategori ini memberikan ruang bagi perkembangan hukum agraria di masa depan untuk mengakomodasi hak-hak atas tanah baru yang akan ditetapkan melalui undang-undang.
Hak Atas Tanah yang Bersifat Sementara
Berdasarkan Pasal 53 UUPA, hak-hak ini bersifat sementara dan akan diusahakan hapusnya dalam waktu singkat karena mengandung sifat-sifat yang bertentangan dengan UUPA:
Hak Gadai
Hak Usaha Bagi Hasil
Hak Menumpang
Hak Sewa Tanah Pertanian
Hak Atas Tanah yang Bersifat Tetap
Hak Milik
Hak milik merupakan hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Karakteristik utama hak milik meliputi:
Subjek Hukum: Hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) tunggal.
Sifat Hukum:
Turun-temurun tanpa batas waktu
Dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
Memiliki fungsi sosial sebagaimana Pasal 6 UUPA
Pembatasan Luas:
Untuk rumah tinggal: maksimal 5.000 meter persegi per orang
Tidak lebih dari 5 bidang tanah seluruhnya
Untuk WNA yang berkedudukan di Indonesia: maksimal 2.000 meter persegi
Kewenangan Pemilik: Pasal 20 Ayat (1) UUPA menegaskan bahwa pemilik hak milik memiliki hak penuh untuk menguasai dan menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya.
Hak Guna Usaha (HGU)
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu untuk usaha pertanian, perikanan, atau peternakan.
Jangka Waktu:
Pemberian: maksimal 35 tahun
Perpanjangan: maksimal 25 tahun
Pembaruan: maksimal 35 tahun
Subjek Hukum:
Warga Negara Indonesia (WNI)
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Luas Minimal: 5 hektar
Syarat Khusus: Untuk luas di atas 25 hektar harus menggunakan investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai perkembangan zaman.
Syarat Perpanjangan dan Pembaruan:
Tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai tujuan pemberian hak
Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik
Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai subjek HGU
Tanah masih sesuai dengan rencana tata ruang
Tidak dipergunakan untuk kepentingan umum
Biaya Perpanjangan: Dihitung berdasarkan luas lahan dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah yang dimohonkan.
Hak Guna Bangunan (HGB)
Berdasarkan Pasal 35 UUPA, HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
Jangka Waktu berdasarkan Jenis Tanah:
HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan:
Pemberian: maksimal 30 tahun
Perpanjangan: maksimal 20 tahun
Pembaruan: maksimal 30 tahun
HGB di atas Tanah Hak Milik:
Pemberian: maksimal 30 tahun
Dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik
Subjek Hukum:
Warga Negara Indonesia (WNI)
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Proses Pemberian:
HGB di atas tanah negara: keputusan Menteri ATR/BPN
HGB di atas tanah hak pengelolaan: keputusan Menteri berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan
HGB di atas tanah hak milik: akta PPAT
Kewajiban Pendaftaran: Semua jenis HGB wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Hak Pakai
Pasal 41 UUPA mendefinisikan hak pakai sebagai hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain.
Subjek Hukum:
Warga Negara Indonesia (WNI)
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
Jangka Waktu:
Maksimal 25 tahun
Dapat diperpanjang maksimal 20 tahun
Atau selama tanah dipergunakan untuk keperluan tertentu
Sumber Tanah:
Tanah yang dikuasai langsung oleh negara
Tanah hak milik orang lain
Tanah hak pengelolaan
Kewajiban Pemegang Hak Pakai:
Membayar uang pemasukan sesuai keputusan pemberian hak
Menggunakan tanah sesuai peruntukan yang ditetapkan
Memelihara tanah dan bangunan dengan baik
Menjaga kelestarian lingkungan hidup
Menyerahkan kembali tanah setelah hak pakai hapus
Peningkatan Status: Hak pakai atas tanah untuk rumah tinggal dengan luas 600 m² atau kurang dapat ditingkatkan menjadi hak milik bagi WNI.
Hak Sewa untuk Bangunan
Berdasarkan Pasal 44 UUPA, hak sewa untuk bangunan adalah hak untuk mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar sejumlah uang sebagai sewa.
Subjek Hukum:
Warga Negara Indonesia (WNI)
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia
Karakteristik:
Objek sewa adalah tanah kosong untuk mendirikan bangunan
Bangunan yang didirikan menjadi milik penyewa tanah
Jangka waktu sesuai kesepakatan para pihak
Tidak boleh mengandung unsur pemerasan
Skema Pembayaran:
Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu
Sebelum atau sesudah tanah dipergunakan
Prosedur: Terjadi melalui perjanjian antara pemilik tanah dengan penyewa, dan dapat dicatatkan di Kantor Pertanahan dengan akta PPAT.
Hak Membuka Tanah dan Hak Memungut Hasil Hutan
Kedua hak ini merupakan hak-hak dalam hukum adat yang menyangkut tanah dan perlu diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Hak Membuka Tanah:
Hak untuk memanfaatkan hutan dan penggunaan kawasan hutan
Hanya dapat dimiliki oleh WNI
Harus mendapat izin dari kepala persekutuan hukum atau kepala adat
Hak Memungut Hasil Hutan:
Hak anggota masyarakat hukum tertentu untuk memungut hasil hutan dalam wilayah masyarakat hukum tersebut
Bersumber dari hak ulayat masyarakat hukum adat
Luas tidak lebih dari 2 Ha (perlu izin kepala adat)
Luas 5 Ha memerlukan izin Bupati
Tidak menjadikan pemegang hak sebagai pemilik tanah hutan
Hak Atas Tanah yang Bersifat Sementara
Hak Gadai
Hak gadai adalah penyerahan sebidang tanah milik seseorang kepada orang lain untuk sementara waktu dengan pembayaran sejumlah uang secara tunai sebagai uang gadai.
Karakteristik:
Pengembalian tanah tergantung kemampuan pemilik untuk melakukan penebusan
Hasil tanah menjadi hak pemegang gadai selama masa gadai
Umumnya dilakukan tanpa bukti tertulis, hanya berdasarkan kepercayaan
Dianggap mengandung unsur pemerasan
Pengaturan: UU No. 56 PNRP 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian mengatur pembatasan pelaksanaan gadai tanah pertanian.
Hak Usaha Bagi Hasil
Perjanjian antara pemilik tanah dengan penggarap di mana hasil pertanian dibagi berdasarkan kesepakatan.
Hak Menumpang
Hak untuk menumpang atau menggunakan tanah milik orang lain tanpa pembayaran, biasanya berdasarkan hubungan kekerabatan atau kedekatan.
Hak Sewa Tanah Pertanian
Berbeda dengan hak sewa untuk bangunan, ini khusus untuk penggunaan tanah pertanian dengan sistem sewa.
Hak Pengelolaan (HPL)
Meskipun tidak disebutkan secara eksplisit dalam Pasal 16 UUPA, Hak Pengelolaan telah mendapat pengakuan yuridis melalui UU Cipta Kerja dan PP No. 18 Tahun 2021.
Pengertian: Pasal 1 angka 3 PP 18/2021 mendefinisikan HPL sebagai "hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya".
Subjek Pemegang HPL:
Instansi Pemerintah Pusat
Pemerintah Daerah
BUMN/BUMD beserta anak perusahaannya
Badan Hukum Milik Negara atau Daerah
Badan Bank Tanah
Badan hukum yang ditunjuk Pemerintah
Masyarakat hukum adat (untuk tanah ulayat)
Kewenangan Pemegang HPL:
Menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah
Menggunakan dan memanfaatkan tanah secara langsung atau bekerjasama dengan pihak lain
Menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari kerjasama
Hak Atas Tanah di Atas HPL: Dapat diberikan HGU, HGB, dan Hak Pakai
Hak Tanggungan
Sebagai hak jaminan, Hak Tanggungan diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 dan dapat dibebankan pada hak-hak atas tanah tertentu.
Pengertian: Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu.
Objek Hak Tanggungan:
Hak Milik
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai atas tanah negara yang wajib didaftar dan dapat dipindahtangankan
Prosedur:
Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT
Pendaftaran wajib di Kantor Pertanahan
Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan
Kekuatan Hukum: Sertifikat Hak Tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial sama dengan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.
Penutup
Macam-macam hak atas tanah dalam sistem hukum agraria Indonesia mencerminkan keragaman kebutuhan masyarakat akan tanah, mulai dari kepemilikan penuh hingga penggunaan terbatas. Setiap jenis hak memiliki karakteristik, subjek hukum, jangka waktu, dan prosedur yang berbeda, namun semuanya tetap tunduk pada asas fungsi sosial dan kepentingan umum sebagaimana diamanatkan UUPA.